Regler, søknadsplikt og platefasader for proffmarkedet
Fasadeendring er noe de fleste entreprenører, prosjekterende og forhandlere møter jevnlig. Det kan være når en boligblokk skal moderniseres med platefasade, når et 70 tallshus får ny kledning og etterisolering, eller når et næringsbygg skal få et mer tidsriktig uttrykk med nye fasadeplater i aluminium.
For å gjøre gode faglige valg må du både forstå hva som juridisk regnes som fasadeendring, når tiltaket er søknadspliktig, og hvilke tekniske krav som utløses. Samtidig skal du velge løsninger som lar seg prosjektere og montere uten unødvendige overraskelser på byggeplass. Denne artikkelen er skrevet for fagpersoner og tar utgangspunkt i platefasader og plater som hovedkledning, slik Ytre Fasade leverer.
Fasadeendring, hva snakker vi om egentlig?
Plan og bygningsloven omtaler endring av byggverk som tiltak, og fasadeendringer ligger uttrykkelig inne i dette som en del av tiltak som krever tillatelse. Du finner selve loven på Lovdata som «Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan og bygningsloven)».
Direktoratet for byggkvalitet har også en egen temaside om fasadeendring, der de slår fast at fasadeendringer i utgangspunktet er søknadspliktige, og at unntak bare gjelder når byggets karakter ikke endres, eller fasaden tilbakeføres til tidligere dokumentert utførelse.
I praksis betyr dette at alle tiltak som endrer byggets visuelle uttrykk utvendig, omfattes. Det gjelder ikke bare store grep, men også endringer som oppleves tydelig fra utsiden.
Bytter du fra tradisjonell trekledning til en luftet platefasade, har du en fasadeendring. Det samme gjelder når du går fra liggende panel til store platefelt, legger inn spilefelt som bryter opp flater, eller endrer størrelse og plassering på vinduer. Etterisolering utvendig vil ofte også være en fasadeendring, fordi veggen blir tykkere, detaljene endrer seg og bygget får et nytt uttrykk.
Poenget er ikke om du bruker plater, panel eller spiler i seg selv, men hvordan bygget oppleves etter inngrepet. For proffmarkedet betyr det at de fleste oppgraderinger der fasadeplater, spilefelt eller vesentlig endret kledning inngår, i realiteten er fasadeendring i juridisk forstand.
Søknadsplikt, hovedregelen
Hovedregelen er klar. Fasadeendringer er som utgangspunkt søknadspliktige tiltak etter plan og bygningsloven. Kommunen skal kunne vurdere hvordan endringen passer inn i omgivelsene, og om tekniske krav ivaretas.
Hvis du bytter kledning fra trepanel til en moderne platefasade, øker vindusformatene, bygger om balkonger eller gjør store endringer i fargeuttrykket, vil dette normalt være tiltak som må inn i byggesaken. I praksis betyr det at det må være en ansvarlig søker, og at det skal være ansvarlige foretak for prosjektering og utførelse, etter reglene i byggesaksforskriften SAK10 og veiledningen til denne.
I mange bykommuner, for eksempel i Oslo og tettbygde områder på Østlandet, vil også forholdsvis moderate fasadegrep regnes som søknadspliktige dersom helhetsinntrykket endres. Det er derfor lurt å legge inn en tidlig vurdering av fasadeendring i prosjekteringen, også når utgangspunktet er formulert som «ny kledning» eller «vi skal bare bytte platene».
Når kan en fasadeendring være unntatt?
Det finnes unntak fra søknadsplikten, men de er smale og må vurderes konkret mot lovverk og lokale bestemmelser. Direktoratet for byggkvalitet oppsummerer dette slik: fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktige, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter, eller der fasaden tilbakeføres til tidligere dokumentert utførelse, kan være unntatt, så lenge kommunens planer ikke sier noe annet.
Den ene typiske situasjonen er altså når du tilbakefører fasaden til en tidligere, dokumentert løsning. Det kan for eksempel være der fasaden har vært endret flere ganger, og du går tilbake til opprinnelig materialtype og farge som dokumentert i gamle tegninger eller foto.
Den andre situasjonen er mindre endringer som i realiteten ikke endrer byggets karakter. Det kan være utskifting til tilnærmet lik kledning og farge, eller vinduer med samme format og inndeling, der bygget oppleves omtrent likt som før.
Som fagperson bør du være klar over at to nesten like prosjekter kan behandles forskjellig av to kommuner. I Oslo og andre større kommuner er terskelen for å kreve søknad ofte lavere enn i små kommuner. Ved tvil er det derfor smart å ta en kort dialog med kommunen før tiltaket beskrives som søknadsfritt overfor byggherre.
Hvor går grensen mot mer omfattende ombygging?
Ikke alle prosjekter som handler om fasaden, kan beskrives som bare en fasadeendring. Enkelte jobber blir så omfattende at de nærmer seg hovedombygging eller vesentlig endring av byggverket, der flere kapitler i plan og bygningsloven og tilhørende forskrifter blir relevante.
Som fagperson er det nyttig å stille noen spørsmål tidlig i prosessen. Gjelder tiltaket først og fremst klimaskjermen, eller gjør dere også større endringer i bærekonstruksjon, planløsning og bruk? Hvor stor andel av bygningskroppen blir i praksis fornyet? Og er dette en avgrenset fasadeoppgradering, eller en totalrehabilitering der fasaden bare er én del?
Mindre og moderate fasadeendringer vil ofte utløse krav til den delen av bygget som endres. Når omfanget blir stort, kan kommunen vurdere at mer av bygget må oppgraderes til dagens standard. Derfor er det viktig at ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende er tidlig inne og hjelper til med å sette riktig ramme på tiltaket.
Typiske fasadeendringer der platefasader brukes
I markedet i dag er det særlig tre typer prosjekter der fasadeplater og platefasader går igjen.
Den første gruppen er eldre eneboliger og småhus der målet er ny fasade. Her kombineres ofte utvendig etterisolering med ny fasadekledning. Mange går fra slitt trekledning til en mer robust platefasade på hele eller deler av bygget. Vinduene trekkes gjerne ut i det varme sjiktet, detaljer rundt vindusfals og hjørner oppgraderes, og huset får både bedre energiytelse og et nytt uttrykk.
Den andre gruppen er modernisering av boligfelt fra 60, 70 og 80 tallet. I rekkehus og blokkbebyggelse fra denne perioden er det vanlig å bytte ut panel, endre vindusformater, bygge om balkonger og legge inn spilefelt eller platefelt som gir ryddigere og mer moderne fasader. Mange borettslag på Østlandet har de senere årene gått fra tradisjonell panel til luftet platefasade, ofte i kombinasjon med nye rekkverk og oppgraderte inngangspartier.
Den tredje gruppen er næringsbygg og større boligprosjekter. På kontorbygg, kombinasjonsbygg og større boligprosjekter er platefasader ofte førstevalget. Her ønsker byggherre gjerne store formater, rene linjer, mulighet for kassetter og knekte hjørner, og samtidig robuste løsninger som tåler hard bruk og varierende klima. Platefasader brukes både på hovedfasader og som sokkel og grunnmursløsning for å skjule ujevnheter og skape helhet.
Brann, energi og fukt, fasaden må fungere som system
Når en fasade bygges om, holder det ikke å velge en riktig plate og tro at jobben er gjort. Hele fasadesystemet må fungere brannteknisk, energimessig og fuktteknisk, i tråd med kravene i byggteknisk forskrift TEK17 og veiledningen til forskriften.
Når det gjelder brann, handler det ikke bare om fasadeplaten, men om samspillet mellom platene, isolasjonen, luftespalten, brannstopp og underkonstruksjonen. Selv om fasadeplaten har gunstige brannegenskaper, kan en sammenhengende luftespalte uten brannstopp gi uønsket brannspredning mellom etasjer. I høyere bygg eller bygg med økt risiko stilles det normalt strengere krav til brannklasse på både plater og isolasjon, og til oppdeling av hulrom. Ofte vil brannrådgiver eller ansvarlig prosjekterende brann definere rammer som fasadeprosjekteringen må følge.
På energisiden er bildet tilsvarende. Ved fasadeendring kombinert med etterisolering må du forholde deg til kravene til energieffektivitet i TEK17 kapittel om energi, og de preaksepterte ytelsene i veiledningen. Tykkelse og type isolasjon, plassering av vindsperre, og løsninger rundt vinduer og dekker påvirker både U verdi og varmetap. Flytter du vinduene ut i veggen, må du både tenke tetthet, beslag og kuldebrobrytere.
Fukt og lufting er et tredje område som ofte undervurderes. En luftet platefasade skal ha en sammenhengende luftespalte, innlufting nederst og uttlufting øverst. Luftespalten må ikke blokkeres av isolasjon, profiler eller improviserte detaljer. Vann som driver inn, skal ha en tydelig vei ut igjen. Beslag over vinduer, i overganger mot grunnmur og i hjørner må prosjekteres. Mange skader og misfarginger i fasader kan spores tilbake til for liten luftespalte, blokkert lufting eller svake beslag, ikke til selve plateproduktet.
Hva forventer kommunen i en søknad?
Når fasadeendringen er søknadspliktig, vil kommunen som regel be om mer enn en kort beskrivelse. Krav til innhold i søknad og dokumentasjon er regulert i byggesaksforskriften SAK10 og veiledningen til SAK10 hos Direktoratet for byggkvalitet.
En typisk søknad vil inneholde fasadetegninger før og etter, plan og eventuelt snitt som viser den nye oppbygningen, og en enkel, men tydelig materialbeskrivelse. I tillegg vil kommunen ofte etterspørre dokumentasjon som viser at fasadesystemet er håndtert i brannkonseptet, og at energiforholdene er ivaretatt dersom klimaskjermen oppgraderes betydelig. Produktinformasjon for fasadeplater og tilhørende system, inkludert brannegenskaper og montasjebeskrivelse, er nyttig ved saksbehandlingen.
Kommunen skal også kunne se hvem som er ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende. En ryddig beskrivelse av rollefordelingen gjør det enklere å få saken gjennom uten mange ekstra runder.
Platefasader og løsninger fra Ytre Fasade
Ytre Fasade leverer plater og platebaserte løsninger til fasadeprosjekter, og henvender seg i hovedsak til entreprenører, prosjekterende og forhandlere. Leveransene kan omfatte fasadeplater i aluminiumskompositt, plateprodukter til fasadekledning og sokkel, samt profiler og montasjedetaljer som hører til systemet.
Platene leveres i formater og tykkelser som egner seg til fasadebruk. De kan bearbeides på byggeplass, men i mange prosjekter er det mer effektivt å arbeide med ferdige kassetter og knekte hjørneløsninger. Kassettene monteres på aluminium eller stålprofiler, med synlig eller skjult innfesting avhengig av det visuelle uttrykket og prosjekterte krav. Underkonstruksjonen må prosjekteres slik at den gir tilstrekkelig planhet og riktige senteravstander for innfesting, ellers blir resultatet vanskelig å få pent.
Ytre Fasade prosjekterer normalt ikke hele fasadesystemet, men leverer teknisk produktinformasjon, montasjeveiledninger og systemdetaljer som kan brukes direkte i prosjekteringen.
Case: Skogen borettslag i Kristiansand
Skogen borettslag i Kristiansand er et godt eksempel på en fasadeendring der platefasade er brukt i stor skala. Her ble fem boligblokker fasaderenoverte, og de gamle fasadene ble erstattet med en ny, luftet fasade basert på fasadeplater i aluminiumskompositt levert av Ytre Fasade.
Resultatet er et borettslag som har gått fra et typisk eldre uttrykk til en moderne fasade med rene flater og tydelige linjer. Samtidig har man oppnådd en mer robust og vedlikeholdsvennlig fasade, noe som både har driftsmessige og økonomiske fordeler for eierne på sikt.
Prosjektet illustrerer godt flere av temaene i denne artikkelen. Endringen er så omfattende at det åpenbart er en fasadeendring med søknadsplikt. Platefasaden inngår i et fasadesystem som må oppfylle krav til brann og energi. Logistikk, prefabrikasjon og montasjeplanlegging er avgjørende når fem blokker skal få nye fasader. I tillegg må fasaden koordineres med balkonger, rekkverk og tekniske installasjoner på en måte som både fungerer praktisk og gir et helhetlig uttrykk.
Grensesnitt mot andre fag
Fasadeendring skjer aldri isolert. Fasaden møter rekkverk, balkonger, terrasser, belysning, nedløp, varmepumper og andre tekniske installasjoner, og alle disse fagene må samhandle.
Nye rekkverk på balkonger må tilfredsstille krav til sikkerhet mot fall, samtidig som forankring og tetting må fungere sammen med platefasaden. Belysning, skilt og andre elementer som festes på eller gjennom fasaden, krever hulltaking, forsterkning og gjennomtenkte føringsveier for kabler. Varmepumper, ventilasjonsutkast og andre installasjoner må enten integreres bevisst i fasadeuttrykket eller skjules bak løsninger som tåler belastningen over tid.
Jo tidligere fasadeentreprenør, VVS, elektro og øvrige fag er i dialog, jo mindre blir risikoen for nødløsninger og lapper på ferdig fasade.
Vanlige fallgruver
Selv erfarne aktører kan gå i de samme fellene. Noen typiske fallgruver i fasadeendringsprosjekter er at tiltaket blir behandlet som et enkelt kledningsbytte uten søknad, selv om det i realiteten er en omfattende fasadeendring som etter hovedregelen skulle vært søknadspliktig.
Luftespalten bak platene kan bli delvis blokkert fordi isolasjon, profiler eller beslag ikke er planlagt godt nok. Vindusdetaljer og beslag blir overlatt til byggeplassen i stedet for å være prosjektert, med risiko for vanninntrengning og misfarginger.
En annen vanlig feil er mangelfull vurdering av innfesting mot eksisterende vegg, særlig der underlaget er ujevnt eller svekket. Brannstopp i luftespalten kan bli glemt eller feilplassert, slik at etasjeskiller ikke bryter hulrommet slik brannkonseptet forutsetter. I tillegg oppstår ofte utfordringer i grensesnittet mot rekkverk, balkonger og tekniske installasjoner, når alle fag løser sitt på fasaden uten en samlet plan.
Fellesnevneren er at mye av dette kan unngås med tydelig prosjektering, gode detaljer og klare ansvarsforhold.
Ansvarsroller og tiltaksklasser
I søknadspliktige fasadeendringer vil det som regel være krav om ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende. Dette følger av plan og bygningsloven og byggesaksforskriften SAK10, med veiledning fra Direktoratet for byggkvalitet.
Hvilken tiltaksklasse prosjektet havner i, avhenger blant annet av byggets størrelse, bruk og kompleksitet, men mange platefasadeprosjekter vil ligge i tiltaksklasse 1 eller 2.
For entreprenører som tar på seg fasadearbeid, er det viktig å avklare om de kun er utførende på en ferdig prosjektert løsning, eller om de også tar ansvar for deler av prosjekteringen. Det kan for eksempel være dimensjonering av underkonstruksjon, valg av innfesting og detaljløsninger i platelaget. Slike avklaringer bør komme tidlig, både av hensyn til kvalitet og ansvar.
En praktisk tilnærming for entreprenører
En god måte å angripe fasadeendring på, er å se det som en egen prosjekttype med noen faste steg. Avklar omfang og søknadsplikt tidlig, særlig i bykommuner og regulerte områder. Definer tydelig hvem som prosjekterer fasadesystemet, og hvem som utfører. Bruk produktdokumentasjonen for platene aktivt i prosjekteringen. Tenk brann, energi, fukt og estetikk som ett samlet bilde, og ikke som separate oppgaver. Og ikke minst, koordiner tidlig med andre fag som skal inn på fasaden.
Gjort på den måten blir platefasader et effektivt verktøy for å gi byggene et nytt liv, med løsninger som både ser bra ut, tilfredsstiller regelverket og fungerer teknisk over tid.
Nyttige lenker for fasadeendring og regelverk
Lov og forskrift
Plan og bygningsloven på Lovdata
https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2008-06-27-71
Byggesaksforskriften SAK10 på Lovdata
https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488
Byggteknisk forskrift TEK17 på Lovdata
https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2017-06-19-840
Veiledning fra Direktoratet for byggkvalitet
Fasadeendring, veiledning om når det er søknadsplikt
https://www.dibk.no/bygge-eller-endre/arbeid-pa-eksisterende-bygg/fasadeendring
Byggesaksforskriften SAK10 med veiledning
https://www.dibk.no/regelverk/sak
Byggteknisk forskrift TEK17 med veiledning
https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17
Innledning til TEK17 kapittel 14 om energi
https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/14/innledning-til-kapittel-14-energi
Veiledning til byggteknisk forskrift TEK17, samlet PDF
Ta kontakt
Send tegning, mål og ønsket uttrykk, så hjelper Ytre Fasade med å finne riktig oppsett for fasadeplater utendørs, inkludert anbefalinger for system, detaljer og montering. Det gjør det enklere å spesifisere riktig løsning, planlegge leveransen og gjennomføre prosjektet med god kontroll på kvalitet og fremdrift.